Înaintea vânzării unui apartament, o fotografie cu ultima listă de întreținere poate ajuta la orientare, dar nu înlocuiește adeverința asociației de proprietari. Lista arată sumele repartizate într-o anumită lună. Adeverința pregătită pentru tranzacție trebuie să spună dacă obligațiile sunt achitate la data emiterii sau ce datorii există atunci.
Diferența devine importantă mai ales când între ultima listă, plata proprietarului și ziua semnării trec câteva săptămâni. Un sold care părea zero la începutul lunii poate fi urmat de o nouă repartizare, o penalitate ori o regularizare. De aceea, documentul se verifică după conținut și dată, nu doar după titlu.
Ce trebuie să conțină adeverința
Articolul 33 din Legea nr. 196/2018 cere proprietarului care înstrăinează o locuință din condominiu să facă dovada plății la zi a cotelor către asociație și a utilităților publice. Pentru autentificarea actului, una dintre variante este adeverința emisă de asociație.
Documentul trebuie să arate achitarea până la data respectivă sau, dacă plata nu este integrală, cuantumul debitelor. Legea prevede număr de înregistrare, data eliberării și un termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverința este prezentată notarului în original.
În forma obișnuită, apar semnăturile olografe ale administratorului și președintelui, numele lor și ștampila asociației. Dacă una dintre semnături lipsește, legea permite semnătura celuilalt, dar motivul lipsei trebuie menționat în document.
Asociația nu ar trebui să transforme solicitarea într-o așteptare fără termen. La cererea proprietarului, președintele și/sau administratorul trebuie să elibereze adeverința în cel mult 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării. Pentru vânzător, asta înseamnă că documentul poate fi cerut aproape de semnare, fără a-l lăsa totuși pentru ultima dimineață.
Dacă există datorii, tranzacția nu se rezolvă printr-o promisiune vagă
Legea permite autentificarea și când există datorii, dacă dobânditorul acceptă expres să preia integral toate debitele vânzătorului către asociație și către furnizorii de utilități publice pentru serviciile facturate individual.
Aceasta este o asumare concretă, nu o formulă de politețe. Cumpărătorul trebuie să cunoască suma, creditorul și data la care a fost stabilită. Părțile pot discuta cum se reflectă datoria în preț sau în traseul plății, iar documentele tranzacției trebuie pregătite împreună cu notarul. Nu lăsa diferența într-un mesaj de tipul „plătim noi după”.
Pentru cumpărător, o adeverință cu sold zero este mai simplă, dar nu înseamnă că toate costurile locuinței sunt închise pentru totdeauna. Consumul dintre data emiterii și predarea cheilor poate fi facturat mai târziu. Citirile contoarelor și sumele aferente perioadei vânzătorului se stabilesc separat în procesul-verbal.
Pentru vânzător, plata făcută înainte de semnare trebuie urmată de actualizarea adeverinței dacă documentul anterior arată încă debitul. Ordinul de plată dovedește transferul banilor, dar nu rescrie singur evidența prezentată notarului.
Ce se întâmplă când nu există o asociație funcțională
Legea acoperă și situația în care condominiul nu are asociație constituită, asociația nu are președinte și administrator în funcție sau plățile comune se fac prin alt mecanism agreat de proprietari.
În această situație, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere, menționată în actul notarial, și prezintă copia ultimei facturi împreună cu dovada plății ori cu valoarea debitului. Factura nu poate privi o perioadă mai veche de două luni. Excepția nu înseamnă că lipsa organizării blocului elimină obligațiile; schimbă documentele prin care sunt demonstrate.
Mai există un reper util, dar cu limite. Președintele sau administratorul are obligația să solicite notarea în cartea funciară a datoriilor mai vechi de 3 luni care depășesc valoarea salariului minim brut. Absența unei asemenea notări nu dovedește automat că soldul este zero: o datorie poate fi mai recentă sau sub prag. Extrasul de carte funciară și adeverința răspund la întrebări diferite.
Un calendar simplu pentru ultimele zile
Cu aproximativ o săptămână înainte de semnare, vânzătorul poate solicita adeverința în scris și poate verifica dacă asociația are datele corecte ale apartamentului. Cumpărătorul poate primi o copie pentru analiză, iar originalul ajunge la notar.
În ziua predării, părțile notează indexurile, cheile, data de la care cheltuielile curente revin noului proprietar și modul în care se regularizează facturile sosite ulterior. După transfer, noul proprietar trebuie să prezinte asociației, în 10 zile lucrătoare, informațiile din actele de proprietate necesare calculului cotelor și datele sale de contact.
Poți folosi și lista documentelor cerute înainte de cumpărare pentru dosarul general. La predare, continuă cu ce notezi în procesul-verbal, iar vânzătorul poate verifica separat închiderea contractelor și a ultimelor facturi. Adeverința asociației fixează un sold la o dată; o predare bine documentată acoperă ce se întâmplă după acea dată.
